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浙江建德社区化准物业管理探索

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:89

中國物業新聞網訊:

所謂“社區化準物業管理模式”,就是由政府有關部門負責,街道辦事處按照社區規模大小,因地制宜設置社區物業服務中心,對轄區內的老、小居民小區的衛生保潔、安全秩序、綠化養護、基礎設施的日常維修管理、下水道疏通和化糞池清理等實施管理和低廉收費服務。不同於大中型城市,小城市受人口結構、地理條件、居民購買力等條件限制,房地產開發的規模通常較小,一般難以實現正規的物業管理。本文試以浙江省建德市為例,分析小城市推廣社區化“準物業管理”模式的必要性和可行性。

浙江建德社區化準物業管理探索

/傅樟雲

(網絡配圖)

物業管理現狀分析

山水相經典亂小說篇合集 映是我市不可多得的一道風景,但同時山多地少、土地資源稀缺也決定瞭城區房地產開發規模小、分佈散的特點,由此也決定瞭我市住宅小區的特色:小的多、老的多。

小區偏小,物業管理難成規模

物業管理公司企業化的性質決定瞭保生存是其第一要務,因此首先要算物業管理公司的經濟賬:

1、物業管理公司最低成本:按照物業服務企業資質有關規定,三級(即最低一級)物業管理公司必須滿足註冊資本在人民幣50萬元以上;物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。撇開這些標準不說,按最實際的算法,一個小區兩個門,一個門兩個崗三班倒,門衛至少12人;保潔兩人兩班倒共4人,管理人員2-3人,18個人的物業管理公司不能再小瞭。最低工資加“五險”一人一年按2萬元算,加管理成本,公司每年最低成本40萬元。

2、保底規模:我市目前核定的物業管理收費標準一般在0.6-1.0元/(月·平方米)。如按1元算,小區管理面積在3.3萬平方米以上的才剛夠本,還得保證收費率100%。而事實上,我市除個別保障房小區面積較大外,其他小區面積基本都在3萬平方米以下;而根據管理部門的統計,各小區物業費收繳率平均在65%左右。

可見,多數小區的物業管理公司其實很難生存,並由此產生三種現象:一是小樓盤的物業管理無人接手;二是即便有物業管理公司進駐,但往往是在透支經營,靠初期房產開發公司代收的物業費、裝修押金,維持幾天算幾天,一旦資金斷檔就一走瞭之;三是靠房產公司補貼維持,一旦樓盤銷售完畢,房產公司不再貼錢,物業管理公司的經營也就隨之終結。

小區偏老,物業管理難度大

統計顯示,市區現有老住宅小區建築面積約180萬平方米、1.5萬住戶,占市區住宅建築面積的50%以上。而這些住宅小區都是上世紀90年代初及以前建造的,其功能隻能滿足居民的一般居住,小區配套設施極少:基本沒有停車庫(位)、下水道口徑過小、區內道路狹窄、綠化稀少、現代化設施空白。不僅如此,經歷瞭二十多年的使用,房屋的共用設施、共用部位也已進入瞭大修改造的階段,而這些房屋除房改房外,幾乎都沒有建立專項維修資金,另外,相對於新小區而言,老小區居民對物業服務交費的意識普遍不強。舊住宅小區先天的功能不全、設施設備“欠賬&丁香五月情rdquo;多、維修經費沒有來源等問題,給推行物業管理帶來瞭極大的難度。

準物業管理的基本操作思路

在標準物業管理行不通,而老、小住宅區又需要實施物業管理的情況下,社區化準物業管理是一個比較可行的方法。準物業管理是一種管理標準和收費低於一般物業管理的物業管理制度;其一般模式是由街道辦事處主導,按照“屬地管理、分類指導、條塊結合、以塊為主”的原則,在社區組建企業性質的社區物業服務中心,對轄區內老居民小區的環境衛生保潔、社區保安、綠化養護、停車、小型維修實施管理。大致模式為:

(一)由職能部門牽頭,街道辦事處因地制宜設置小區物業服務中心。大的社區可設1-2個社區物業服務中心,小的社區也可跨轄區設立服務中心,並按照市場競爭要求提供服務。

(二)社區物業服務中心按股份制企業要求進行工商註冊,按《公司法》的要求自主經營,自負盈虧,自我約束,自我發展,並給予一定年限的過渡期,到期後達到物管企業標準的,可過渡為正式物管公司,不符合資質要求的予以淘汰。

(三)街道辦事處、職能部門按照國務院《物業管理條例》、住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》等法規政策的要求,共同指導小區依法成立業主大會,選舉業主委員會。業主委員會代表全體業主與社區物業服務中心簽訂物業委托服務合同,明確服務內容、服務標準、收費標準和違約責任等。暫時不能成立業主大會的,由社區代行監督職能。

(四)社區物業服務中心在街道、社區的領導下,在業主委員會的監督下開展工作,由街道、社區和業主委員會制訂物業管理工作目標任務及考核評分細則,依據細則組織考評。

(五)社區物業服務中心人員工資從物業服務費中支出,服務費經市物價局批準,按低於標準化物業管理的一定水準收費。對條件成熟的小區設立傢政服務站、送水站、報紙投遞等服務項目,開展有償便民服務,擴大服務范圍,搞多種經營,以彌補運營資金的不足,促進物業服務中心以商養管。準物業管理社區產權屬企業單位的,企業單位可適當出資;有條件的街道辦事處、社區可適當出資,給予服務中心一定補貼,以彌補管理經費不足。

(六)準物業社區服務管理人員原則上從本轄區下崗失業人員、低保困難戶、退休人員中聘用。提倡、鼓勵志願服務者參與社區服務中心義務工作。

(七)市政府對準物業管理工作實行以獎代補政策,即對實行準物業管理的小區予以一定的獎勵,用以購置設備。購置的固定資產屬全體業主所有,服務中心撤出小區時,不得帶走或損壞,必須移交給下一個管理部門。同時,政府建立“老小區物業管理補貼基金”,負責籌集小區內中、大型維修所需經費。

(八)按照先易後難原則,先選擇舊城改造、背街小巷整治後的老居民小區或新建小規模小區實行準物業管理試點。以後政府根據小區整治狀況,每年搞一批,逐步推廣。