GOLDEN

SERVICE INFORMATIOM

首页>物业管理市场基本情况之东北地区和华北地区

物业管理市场基本情况之东北地区和华北地区

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:78

中國物業新聞網訊:

節選自2005年出版的“物業管理職業經理人素質教育叢書”之《物業管理市場營銷策略》。叢書由藍鉆物業董事長王荷先生主編。     我國東北地區是指遼寧省、吉林省、黑龍江省,其主要大城市有大連、沈陽、吉林、長春、哈爾濱、大慶等。     華北地區主要包括北京、天津、河北省等,該區域有我國九大都市經濟圈之一的京津唐(北京、天津、唐山、秦皇島、石傢莊)經濟帶。     一、東北地區的物業管理概況     至2004年年底,東北地區的在管物業以老小區為主,其主要大城市的物業管理覆蓋率分別為:大連31%、沈陽19%、長春15%、哈爾濱17%。物業管理覆蓋面積總體上處於我國中等偏下水平,明顯高於西北地區,但落後於西南地區。這一地區的物業管理公司通過國傢一級資質評審的為數廖廖,至2005年6月,東北三省共有國傢一級資質物業管理企業9傢(遼寧2、吉林1、黑龍江6),占全國202傢一級企業總數的不足4.5%;通過國傢二級資質評審的企業也為數不多。物業管理公司主要脫胎於政府的房管所和企事業單位的後勤服務部門;發展商屬下的物業管理公司借助發展商的庇護,擁有一定的管理規模,但總體管理水平較低,參與市場競爭意識較弱,基本上沒有明顯的跨區城市場拓展行為,隻是“安守傢園”。近兩年,東北地區的沿海城市房地產發展較為迅猛,新建物業較多,設計較為合理,配套設施齊全,成為新增市場的“奶酪”。例如,大連房地產投資在固定資產投資中所占的比重逐年增加,1999~2000年由30.7%上升至40%,2001~2002年略有下降,但也達到34%。該地區的物業管理市場項目引起瞭深圳、上海、廣州等地優質物業管理公司的註意。     1.業主方面的基本情況     東北地區是老工業基地,業主以政府公務員和企事業單位的職工為主,外銷物業較少,外來人口購房不多;房屋主要來源於原單位的福利性分房,近年來,新建物業大都為商品房,商人等社會群體購房明顯增多。但大連情況不同,大連是2003年前中國外資企業和境外公司及金融機構投資最早的5個城市之一,業主構成成分較其他城市復雜。     東北地區業主的商品意識、物業管理的消費意識正在逐步形成中。受振興老東北工業基地的影響,人們的市場經濟觀念明顯增強,改變瞭以往依靠政府、單位分房的思想。該地區的人民普遍沒有南方人民富有,其經濟承受能力有一定限度,如大連的平均房價在2003年為每建築平方米2 500元左右。因此,形成瞭許多中檔物業的業主經濟承受能力較弱的局面,高檔物業的業主雖有一定的經濟承受能力,但高檔物業並不熱銷。     東北地區的低檔物業的業主由於受經濟條件限制,對物業管理服務的總體需求水平不高,隻要有人幫助清潔衛生即可,對保安、綠化、園林維護、維修基本沒有要求,有事情主要靠自己解決。隻有中高檔物業的業主對物業管理服務的需求較高,他們不僅要求提供日常物業管理服務工作,而且還要求提供更高層次的物業管理服務,如代請傢教、代照顧老人等。物業管理已逐步深入人們的消費心理,人們購房既看建築物本身的質量、環境、設施等情況,也悄悄地興起瞭對物業管理的消費意識。     2.物業方面的基本情況     東北寶書網下載手機版地區氣候惡劣,是我國氣溫最低的地區,經濟發展正處於國企深入改革時期,總體經濟水平不高,是我國的老工業基地。物業以老小區為主,物業面貌較為陳舊;新建商品物業總數遠低於東南沿海地區,且以中低檔為主,高檔物業空置率較高。但自2003年國傢提出“振興東北”的口號以來,該區域漸漸成為房地產市場最有潛力的地區。例如,大連房地產投資在固定資產中呈現強勢地位,成為拉動經濟增長的重要力量。     3.物業管理公司方面的基本情況     東北地區物業管理公司起步較晚,比東南沿海地區大約晚瞭10年,大都是在20世紀90年代初,由國有企業後勤單位適應經濟發展的需要改制而成立,這些物業管理公司起點不高,近幾年情況有明顯改善。東北地區有9傢通過國傢一級資質評審的物業管理公司,這些公司的管理規模大都在100萬m2以上,管理服務水平較高,幾乎可以與東南沿海大城市的優秀物業管理公司相比較。但市場上眾多中小型公司的管理服務水平不高,而且這些中小型公司所占比例較大,管理面積較多但十分分散,有的甚至隻有1個物業項目;有些中小型物業管理企業依靠發展商補貼維持;有些小型物業管理公司負債經營嚴重虧損。因此,總體物業管理服務水平參差不齊。     東北地區的物業管理公司比較註重省內、市內拓展,而真正走出省內向全國市場拓展的企業十分少見。在市場外拓范圍上,已由做單一類型項目向多種類型項目方向發展,由做新建物業項目向老住宅區域存量市場延伸。隨著深圳等地物業管理公司向東北大地開拓市場,該地區的物業管理企業普遍意識到生存危機,擴張意識逐漸增強。東北地區的物業管理公司常居此間,對市情熟、民情熟,在發展過程中能結合當地區域文化,形成瞭其特有的企業文化與廣大市民的思想意識相融的局面。公司員工均來自當地,人力資源優勢非常明顯。同時,他們與當地政府及行業主管部門溝通和聯系方便,能及時處理一些有礙於物業管理工作開展的事務。     4.政策與環境     (1)政策狀況  在20世紀90年代初,東北地區的物業管理基本上屬於自由發展階段,地方政府重視程度不高,沒有制訂一些地方性法規來約束、規范地方物業管理市場的發展,也沒有組建相關的行業協會。從上個世紀90年代末開始,借鑒沿海地區發展物業管理的先進經驗,地方政府已明顯提高瞭認識程度。     為瞭改善本地區的生活質量,隨著地方政府及各有關部門對物業管理重視程度的提高,相繼出臺瞭一系列地方政策支持物業管理工作,這主要表現在地方政府提供瞭大量資金支持,加強瞭對老小區的改造力度,對房管所轉制後的員工給予瞭適當安置等。     (2)物業服務收費標準  東北地區物業管理服務費遵照當地的房地產主管部門制定的行業標準。由於該地區居民可支配收入有限,物業服務費明顯低於南方發達城市的水平,中低檔物業收費普遍偏低,高檔物業和寫字樓的收費價格較為合適,與全國物業管理同等規模物業基本持平。大城市及沿海城市的新建物業收費基本按市場化運作,價格較為合理。     (3)發展商對物業管理的認識  在這一區域的發展商基本上都有自己的物業管理公司,一些有實力和品牌的物業管理公司均出自發展商的旗下,在發展商的保駕護航下“風景這場獨好”,不愁生計地過著“自給自足”的生活。過去,發展商認為物業管理很簡單,隻需做好基本的保潔、保安等工作即可;隨著房地產市場競爭的日益激烈,他們普遍感覺到生存的壓力,開始居安思危,聘請深圳、上海等地品牌物業管理企業提供服務,幫助發展商進行規劃設計與竣工驗收,提供全權委托管理服務,以此來為項目銷售增加亮點。深圳等地的物業管理公司從自身贏利風險的角度出發,與該地區的發展商合作時一般隻考慮提供顧問咨詢服務。     二、華北地區的物業管理概況     華北地區的物業管理水平主要體現在北京市和天津市這兩個大都市上,尤其是北京市。北京是我國的政治、文化中心,隨著申奧的成功,房地產市場持續繁榮,也給物業管理公司帶來瞭潛力無限且份額龐大的市場,這塊巨大的“奶酪”引起瞭外地品牌物業管理企業的註意,紛紛進入北京市場,僅深圳市就有30多傢品牌物業管理公司在京奮戰。物業管理市場在政府的積極運作下,已開始漸入理性發展階段。     華北地區物業管理既有大量的本地企業,也有上海、深圳等地品牌物業管理公司。當地公司在管物業以老小區為主,隨著市場份額的擴大,通過關系營銷的作用均獲得可觀的物業項目。通過市場的培育、競爭的加強,當地公司註重在本地拓展市場,與外來“諸侯”展開爭霸。外來的物業管理公司在京城的開拓目標一般是寫字樓、別墅等中高檔物業,在提升品牌的同時註重規模效益。     至2005年6月,北京市通過國傢一級資質評審的物業管理企業為38傢,天津市6傢,河北省沒有。綜合觀察,北京市本地物業管理公司的規模、水平處於國內領先水平;天津市本地公司的規模、水平表現一般,落後於深圳、上海、廣州等地。本地區物業管理覆蓋率處於國內中等水平;據資料顯示,北京市2004年的物業管理覆蓋率為35%。     1.業主方面的基本情況     華北地區的業主主要以政府公務員和企事業單位的職工為主。外銷物業占很大比例,外來人員購房占商品房銷售份額的1 / 2以上,尤以北京市為主,北京市的中高檔寫字樓的業主大部分來自國外及國內各地的政府部門和企事業單位。普通市民的住宅消費以中低檔物業為主,且基本有二次購房的行為。隨著國傢福利分房的改制,人們的市場經濟觀念得到提高,靠單位、政府分房的思想已基本破除。     由於該地區的居民文化檔次較高,普遍具有商品意識,對物業管理服務要求較高,業主維權意識強烈,具有現代物業管理的消費意識。對物業管理服務的需求因地域、人群、物業而異。在低檔物業中,業主隻要能享受到基本的物業管理服務,有適當的保潔、保安人員規范操作即可,對社區文化要求不高。在中高檔物業中,由於業主具有一定的經濟實力且本身具備一定文化水準,不僅要求提供日常物業管理服務,而且要求服務升級營造優質社區。例如,北京一些物業管理公司推出的“物業定制”服務模式,推出“黃金級&rd亞洲成年免費視頻網站quo;、“鉆石級”和“皇冠級”3類服務模式;還有物業管理公司應業主要求,提供房地產投資方面的咨詢服務等。     2.物業方面的情況     在這一經濟區域中,既有高水準的國際化大都市,如北京市,又有典型的內地省會城市,如石傢莊市。近幾年,該區域在北京市大規模開發建設的帶動下,經濟呈現強勁增長勢頭,新建物業較多。北京市、天津市在建國之後就開始大規模建設,因此陳舊物業較多,與新建物業形成瞭交錯局面,這些老小區物業面貌較為陳舊,設施、設置配套明顯不合理;近兩年,政府開始投入大量資金進行改造。例如,天津市截至2003年底共拆除危舊房屋1 974萬m2,使59萬戶、183萬居民的住房條件得到改善;拆遷規模的不斷擴大,也直接拉動瞭商品房和存熟婦的蕩欲量房銷售的增長。北京市、天津市近幾年新建物業以中高檔為主,且投資、銷售等指標均大幅度增長,房屋消費結構合理,空置房總量大幅下降。此外,該區域內政府宏觀調控的力度和效果,深刻地影響著當地房地產市場的發展。     3.物業管理公司方面的基本情況     華北地區的物業管理公司建立時間較晚,遲於深圳等地。大約在20世紀90年代初,京城開始適應國傢住房制度的改革,興起“物業管理熱”。北京等地物業管理公司受“深圳模式”影響較大,起步較高,近幾年得到長足發展。     北京市物業管理公司眾多,多數以中小型為主,其中通過國傢一級資質評審的企業有38傢(統計時間截止到2005年6月),其管理規模較大已形成瞭規模效益,如北京市方莊物業管理有限責任公司等一級企業的管理面積均超過瞭200萬m2。天津市有物業管理企業900多傢,但一級資質企業隻有6傢,多數不具實力,沒有形成規模優勢。由於大量中小型物業管理公司管理服務水平不高,造成瞭總體水平不強的局面。近幾年,沿海一些品牌物業管理公司向他們提供顧問管理咨詢服務,直接提高瞭他們的管理水平;這些品牌物業管理公司在京、津等地具體運作中高檔物業項目的全權委托管理服務,也給他們提供瞭借鑒。     華北地區的物業管理公司比較註重市內拓展,原因是北京市、天津市近幾年新建物業較多,市場供應充足。但隨著深圳一些品牌物業管理公司成功拓展北京市場,本地公司也感到生存危機,在本地區市場中與深圳、上海等地物業管理企業展開瞭激烈角逐。該地區有實力、品牌的物業管理公司適應市場經濟要求,能做到基本贏利,但贏利能力沒有深圳等地的品牌物業管理公司強。大多數公司是從國有企業轉制而來的,還存在人浮於事、機構臃腫、人員龐雜、效率不高的事實;有些房地產開發公司下屬的物業管理公司仍然依靠發展商的扶持在虧損狀態下運作。     4.政策與環境     北京市作為我國的政治中心區域,十分重視物業管理工作,制定和完善瞭地方性法律法規,先後出臺相應政策,解決物業管理中的歷史遺留問題;對於職工居住的老住宅小區,鑒於物業服務收費難、業主對物業管理不理解等狀況,政府拿出大量資金補貼物業服務費。北京市國土資源和房屋管理局公佈瞭《北京市居住小區物業管理服務標準》,首次對經濟適用房、直管和自管公房小區、危舊房改造回遷小區的管理服務標準做瞭單獨規定。物業管理行業協會主要是規范行業的行為和發展方向,為會員單位服務,解決業主與物業管理公司之間的糾紛,制訂相應的地方性行業規范。例如,2004年,天津市物業管理協會辦公室承諾將進一步加大對物業管理的監管力度和行政執法制度。     遵照質價相符原則,既遵守國傢及地方政府的規定,又遵循目標物業的實際來計量物業服務費。《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法》(試行)規定:小區綠化率30%以下(含30%)的,物業服務費為0.50元 / m2;小區綠化率30%以上的,物業服務費為0.52元 / m2;被評為部、市級優秀物業管理小區,服務費可上浮25%。2005年7月,針對物業服務的收費標準,北京市政府組織瞭公開的價格聽證會,廣泛征求社會各界的意見。總體來看,北京市及華北地區其他城市,低檔物業的服務費標準低於南方發達城市,中高檔物業如寫字樓等,與南方的同等類型物業持平。     版權聲明     本文為原創作品,任何人不得用於商業用途,轉載須註明來自“藍鉆物業”公眾號及作者;否則將視為侵權,必追究法律責任。