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整顿风声鹤唳 商办物业加速跑量

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:74

中國物業新聞網訊:

  針對商住項目的調控風聲再度襲來。有消息稱,京滬正在醞釀針對商辦項目的新一輪調控。

  雖然未得官方證實,不過近期,商辦物業項目表現出很高的入市積極性。亞豪機構監測顯示,從3月入市項目特征來看,23個預計入市項目當中商辦類多達10個,包括中國鐵建·原香匯、天健廣場、首創中心·天閱公館等,售價從20000元-80000元/平方米不等。

  亞豪機構市場總監郭毅認為,這也是推動商辦項目積極入市的重要原因。自去年5月5日通州雙限之後,商辦市場風聲鶴唳。去年8月17日,北京市規劃和國土資源管理委員會和住房和城鄉建設委員會召開的商住房專題會議上,“不再新增商住”、“商辦用地暫停上市”成為主題。今年1月14日,北京市委常委、副市長陳剛曾表示,今年北京仍會對“商改住”進行清理整治。從這一系列軌跡來看,北京針對商辦產品繼續收緊的思路仍在延續,而1月份上海暫停128個商辦類項目銷售,使得北京商辦調控之風更是越刮越緊。

  商住項目加速入市

  最近,一份題為《閔行區“類住宅”分類處置總體工作方案》的文件圖片在房地產圈熱傳。文件要求已鎖定的區內15個尚未入住“類住宅”項目整改恢復商辦用途,在3月底之前,拆除隔墻、上下水管道還有煤氣管線。這15個項目中,4個已銷售已驗收未入住,3個已銷售未驗收,8個在建未銷售未驗收項目。

  據報道稱,上海“類住宅”較為集中的閔行、嘉定兩區開始試點,整治“類住宅”項目。閔行區前期共鎖定27個疑似“類住宅”項目,整治方案按照建設、銷售、驗收、入住四個階段加以區分。但開發商均需自行整改至規劃許可核準的方案,恢復商辦用途原狀。而對於“入住階段”的判定,是否應以住戶拿到房產證為準,目前尚待明確。

  不過該內容並未得到官方證實。

  上海市所謂的“類住宅”即指商辦物業變成具有居住功能的物業銷售,多年來廣受限購人群和投資者的追捧。上海市這一做法再次引發北京商辦市場緊張。近期,北京市商住項目再次傳出,商辦物業恐將調控的傳聞。

  值得註意的是,近期,北京市商住項目入市態度非常積極。亞豪機構監測顯示,2月第三周(2月13日-19日)北京商品住宅市場共有5個項目入市,相比前一周多出兩個,5個開盤項目的共同特點是產品類型均為商辦。從入市項目報價來看,商辦項目普遍秉承平價跑量策略,5個項目開盤報價的最高漲幅僅為7%,其中泰禾中央廣場與首開龍湖天瑯均為平價推盤。而除去首開龍湖天瑯以低密度產品為主之外,其餘4個項目套均待售面積均在70平方米以內,最低為35平方米。小戶型、低總價且不限購的優勢使得這些項目去化較快,據悉其中遠洋新仕界開盤當天去化率達到94%。

 商辦物業被限之路

  從2010年“6·28”監管令、2011年“5·16”商改住禁令再到2016年以來嚴控商住市場基調,北京市此類“擦邊球”商住產品一直處在風口浪尖。

  2016年11月,21世紀經濟報道記者實地走訪發現,北京市商住項目如今在推廣和銷售環節都非常謹慎。北京市順義區嚴格要求商改住項目不得設置樣板間。此前已經設計瞭樣板間的開發商不得不將樣板間“鎖”起來,或者隻能“偷偷看”。

  近日,21世紀經濟報道記者再次調研房山區多傢商住項目。這些項目的內部人員表示,正在排卡中,並且銷售狀況不錯。一些商住項目內人員謹慎表示,樣板間已經刪除菠蘿蜜軟件視頻。

  綠地房山啟航國際三期一位銷售人員向21世紀經濟報道介紹瞭基本情況後,便極力推薦記者周末就去看房,一再表示該項目所剩房源已經不多。在問及是否有限購限貸政策時,該銷售員告訴21世紀經濟報道記者,目前除瞭通州,其他地方的商住兩用房暫時都沒有限購限貸,但是根據不是特別準確的消息,有可能全北京都會限制,並且今後有可能都不再批這種商住兩用的地項。

  郭毅分析認為,自去年通州雙限之後,北京市商辦物業全面調控的風聲不斷,而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是將這一類型產品推上風口浪尖,收緊調控已是箭在弦上。2016年北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元,占商品住宅銷售額超過男生的肌肌伸到女人裡三成的比重,而一旦調控祭出,對於房企來說將是巨大打擊。因此自2月中旬商辦集中入市的趨勢即開始顯現,而3月份商辦項目“搶入市”的現象將更加明顯,這也或將成為商辦產品“最後的盛宴”。

  2016年5月5日,北京市住建委、通州區政府聯合發佈通知,對通州地區的房地產限購政策再次加碼,首次將商務型公寓列優衣庫不雅視頻 入限購范圍之內,且通州新建的商業、辦公類項目今後不得再出售給個人。從調控的影響來看,以通州雙限為例,調控前2016年的前4個月,通州商辦產品月均成交量為2150套,而調控之後的5-12月月均成交量則跌至352套。

  21世紀經濟報道記者采訪發現,不少開發商認為通州商住限購將可能成為北京市商住調控推廣樣本。
  郭毅分析,由於北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲,對於開發商而言,住宅產品的盈利空間有所收窄,且去化周期不斷拖長,在此基礎上,商辦產品成為彌補業績缺口、提升利潤的重要途徑。而一旦商辦項目調控深化,銷量受阻,勢必會對房企現階段的開發模式產生沖擊,因此在調控靴子落地之前,大批商辦項目開始抓緊推盤。